전세사기 개념과 대처방법 – 2025년 최신 가이드

최근 전세사기 피해가 급증하면서 세입자들의 피해가 심각해지고 있습니다. 전세사기는 임대인이 전세금을 돌려주지 않거나, 고의로 세입자를 속여 금전적 손해를 입히는 범죄입니다. 이를 예방하려면 전세사기의 개념과 유형, 대처 방법을 정확히 알아야 합니다. 이번 글에서는 전세사기의 정의, 주요 유형, 예방법, 피해 발생 시 대처 방법 등을 정리해 드립니다.

 

 

 

 

 

1. 전세사기란?

📌 전세사기의 정의

전세사기는 임대인이 고의로 세입자의 전세보증금을 가로채거나, 반환할 능력이 없으면서도 계약을 유도하는 행위를 말합니다. 주로 임차인의 신뢰를 악용하여 부동산 계약을 체결한 후 보증금을 돌려주지 않는 방식으로 이루어집니다.

 

📌 전세사기의 특징

✔ 임대인이 보증금을 반환할 능력이 없거나 반환할 의사가 없음
✔ 임차인에게 허위 서류를 제시하거나 계약 내용을 속임
✔ 주택이 근저당·압류·경매 진행 중인데도 이를 숨기고 계약 체결

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2. 전세사기의 주요 유형

 

1️⃣ 깡통전세 사기 (보증금 미반환 사기)

 

✅ 개념:

• 집값(매매가)보다 전세보증금이 높은 상태에서, 집이 경매로 넘어가도 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우

✅ 사기 방식:

• 임대인이 집값보다 높은 전세금을 받고 도주
• 집주인이 대출을 끼고 전세 계약을 체결한 후 보증금 반환 불가

✅ 예방 방법:

✔ 해당 주택의 실거래가·시세 확인 (국토부 실거래가 조회)
✔ 전세가율 70% 이상이면 위험 신호
✔ 근저당 설정 확인 (등기부등본 확인 필수!)

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2️⃣ 이중계약 사기 (허위 계약 사기)

 

✅ 개념:

• 임대인이 동일한 전세 물건을 여러 명과 중복 계약하여 전세보증금을 중복 수령하는 방식

✅ 사기 방식:

• A 세입자와 전세 계약 후, 또 다른 B 세입자와 중복 계약 체결
• 세입자들은 등기 이전까지 이를 알 수 없고, 보증금을 날릴 위험

✅ 예방 방법:

✔ 전입 신고 즉시 하기! (다른 세입자가 있는지 확인 가능)
✔ 등기부등본 발급 후 "임차권 등기 여부" 체크
✔ 반드시 확정일자 및 전세권 설정하기

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3️⃣ 계약서 조작 사기 (허위 공문서 사기)

 

✅ 개념:

• 임대인이 위조된 등기부등본, 계약서 등을 사용해 세입자를 속이는 방식

✅ 사기 방식:

• 등기부등본에 근저당이 없는 것처럼 조작 후 계약 유도
• 가짜 임대인(명의도용)이 세입자와 계약 체결

✅ 예방 방법:

✔ 등기부등본은 반드시 ‘정부24’ 또는 ‘대법원 인터넷등기소’에서 직접 발급
✔ 계약 전, 반드시 임대인의 신분증과 등기부등본 명의 대조 확인
✔ 공인중개사와 계약 시, 공인중개사 사무소 등록 여부 확인

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3. 전세사기 예방법 (사전 점검 필수!)

 

✅ 1️⃣ 전세보증보험 가입하기 (전세금 반환 보장!)

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 전세보증보험 가입 가능
• 보증보험 가입 가능한 매물인지 계약 전 확인 필수!

✅ 2️⃣ 계약 전 반드시 등기부등본 확인

• 근저당 설정 여부 체크 (전세가율 70% 이상이면 위험!)
• 등기부등본은 계약 당일 한 번 더 확인

✅ 3️⃣ 전세권 설정 등기 or 확정일자 받기

• 전세권 설정 등기: 보증금 반환 청구 우선권 확보 가능
• 확정일자 받기: 전입신고 후 주민센터에서 확정일자 등록 필수

✅ 4️⃣ 부동산 실거래가 비교 & 시세 파악

• 국토교통부 실거래가 조회(https://rt.molit.go.kr)
• 인근 유사 주택의 매매가 대비 전세가율 70% 이하인지 확인

✅ 5️⃣ 공인중개사 검증 & 직거래 피하기

• 공인중개사 사무소가 등록된 공식 업체인지 확인 (국가공간정보포털 조회 가능)
• 개인 간 직거래는 피하고 공인중개사 책임 하에 계약 진행

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4. 전세사기 피해 시 대처 방법

 

✅ 1️⃣ 즉시 전입신고 & 확정일자 받기

• 피해 발생 후에도 전입신고를 하면 일정 보호 조치 가능
• 확정일자 없이 전세금을 돌려받기 어려울 수 있음

✅ 2️⃣ 법적 대응 (임차권 등기명령 신청 & 소송 진행)

• 임차권 등기명령: 세입자가 이사를 가더라도 보증금 반환 우선권 유지 가능
• 임대인 상대 소송 진행 (법률 상담 필수)

✅ 3️⃣ 전세보증보험 청구 (가입한 경우)

• HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등을 통해 보증금 반환 신청

✅ 4️⃣ 관할 경찰서 & 지자체 신고

• 전세사기 피해센터 (☎ 1397, 정부 통합콜센터)
• 국토교통부 전세사기 피해지원센터 (https://www.molit.go.kr)

✅ 5️⃣ 피해자 모임 참여 (공동 대응)

• 온라인 커뮤니티 & 피해자 모임을 통해 공동 법적 대응 가능

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5. 결론 – 전세사기 예방 & 대처법 요약

 

✅ 사전 점검:
✔ 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
✔ 등기부등본 & 근저당 설정 철저히 점검
✔ 전세가율 70% 이하 & 공인중개사 검증 필수

 

✅ 계약 시 주의:
✔ 반드시 확정일자 받기 & 전입신고
✔ 임대인 신분증 & 등기부등본 대조 확인
✔ 공인중개사 등록 여부 체크 & 직거래 피하기

 

✅ 피해 발생 시 대처:
✔ 즉시 전입신고 & 법적 대응 준비
✔ 전세보증보험 청구 & 경찰 신고
✔ 피해자 모임 참여 & 공동 대응

 

📌 전세 계약을 앞두고 있다면, 꼭 위 사항을 점검하여 안전한 거래를 진행하세요! ⚠️🔍

 

 

 

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