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전세사기 예방, 이 등기만 하면 끝 2025

남평legacy

2025년 전세사기 위험이 여전히 높은 가운데, 세입자의 보증금을 법적으로 보호할 수 있는 확실한 방법은 바로 ‘전세권 설정 등기’입니다. 절차부터 비용까지 알아보세요.

1. 전세사기, 왜 아직도 피해자가 생길까?

최근 3년간 전국적으로 6천 건 이상 전세사기 사건이 발생했습니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 피해자들 대부분은 ‘확정일자’만 받고 전세권 설정 등기를 하지 않은 경우가 많았습니다. 확정일자만으로는 보증금 회수가 어려울 수 있다는 것, 알고 계셨나요?

집주인 파산 시 → 일반 채권자와 동급으로 밀림
선순위 권리가 있으면 → 후순위 보증금 보호 X
등기부 등본 상 전세권 설정 없으면 → 법적 권리자 아님

즉, 전세보증금을 온전히 보호받으려면 단순 계약서와 확정일자로는 부족하며,

👉 전세권 설정 등기를 통해 등기부등본에 ‘법적 권리’를 남기는 것이 유일한 실질 보호책입니다.

2. 전세권 설정 등기, 절차는 어렵지 않다

전세권 설정 등기는 보통 임대차 계약 체결 후 등기소에 방문하여 신청하면 됩니다.
다음은 2025년 기준 전세권 설정 절차입니다.

✅ 준비 서류

임대차계약서 원본
집주인의 인감증명서
위임장 (위임 시)
임차인의 신분증
전입신고 완료 후 주민등록등본

✅ 신청 방법

임대인 동의 필수

전세권 설정은 소유자의 ‘동의’ 없이는 할 수 없습니다. 계약서 작성 시 전세권 설정 가능 조항을 삽입하세요

등기소 방문 or 온라인 등기 신청

오프라인: 관할 등기소 민원실 방문
온라인: 인터넷등기소 (https://www.iros.go.kr)

등기 비용 납부

2025년 기준 평균 비용
등록면허세: 보증금의 0.2%
교육세: 등록세의 20%
수수료: 약 1~2만 원 수준
예: 전세금 1억 원 기준 총 약 24만 원 내외

✅ 법무사 이용 시 수수료 추가 (약 20만~30만 원)

📌 팁: 임대인이 전세권 설정을 거부할 경우, 계약 전에 미리 협의해야 하며, 보증보험 가입 가능 여부로 대체 검토 가능합니다.

3. 확정일자보다 강력한 ‘전세권’, 어떤 점이 다를까?

항목 확정일자 전세권 설정 등기

보증금 우선순위	일반 채권자 수준	담보권자로 최우선 순위
강제집행 가능 여부	불가	가능 (법원 경매청구 가능)
등기부 등본 노출	X	O
임대인 동의 필요	불필요	필요
보증보험 가입 여부	가능	일부 불가

결론적으로, 보증금을 실제로 되찾기 위해선
👉 전세권 설정 등기가 가장 실질적 보호 수단이라는 점은 변하지 않습니다.

✅ 결론: 2025년, 전세권 등기만이 안전한 임차인의 유일한 방패

전세사기 피해자의 공통점은 ‘확정일자만 받고 방심했다’는 것입니다.
2025년에도 전세사기 형태는 계속 진화하고 있으며,
보증금 전액을 지키려면 전세권 설정 등기 외에는 답이 없습니다.

✔️ 계약 전 임대인에게 전세권 설정 동의를 받고
✔️ 계약 직후 등기소 또는 온라인으로 등기신청
✔️ 향후 분쟁 시 강제집행 가능하도록 법적 권리 확보!

“보증금 1억, 등기 비용 20만 원 아끼려다 전부 날릴 수도 있습니다.”
지금 전세를 앞두고 있다면, 꼭 전세권 등기를 검토해보세요.

📌 참고 사이트

법원 인터넷등기소: https://www.iros.go.kr
국토교통부 전세사기 방지 팁: https://www.molit.go.kr

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