부동산거래 실제 계산표 예시

 

부동산 거래시 실제 계산의 예시입니다 보시고 쉽게 참고하세요 

 

 

 

 

 

가정 조건

 

항목	금액
기존 주택 매입가	3억 원
기존 주택 매도 예상가	5억 원
보유기간	5년
신규 주택 구입가	5억 원
거주기간	기존 주택 5년 거주 완료
세율	기본 양도소득세 6~45%, 장기보유특별공제 최대 80%

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1️⃣ 시나리오 1: 1세대 1주택 비과세 적용

 

• 조건 충족: 보유기간 ≥ 2년, 거주기간 ≥ 2년
• 양도차익: 5억 - 3억 = 2억 원
• 비과세 혜택: 2억 원 전액 비과세
• 세금 납부액: 0원
• 전략: 비과세 요건 충족 후 신규 5억 주택 구입 → 취득세, 보유세만 발생

✅ 장점: 세금 0원, 최대 절세
❌ 단점: 다주택자라면 적용 불가

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2️⃣ 시나리오 2: 장기보유특별공제 활용 (5년 보유)

 

• 장기보유특별공제율(주택 5년 기준) = 36%
• 양도차익: 5억 - 3억 = 2억 원
• 공제액 = 2억 × 36% = 7,200만 원
• 과세 대상 금액: 2억 - 7,200만 = 1억 2,800만 원
• 세율 적용: 15% (예시) → 세금 = 1억 2,800만 × 15% ≈ 1,920만 원

✅ 장점: 일부 비과세 혜택, 세금 부담 크게 감소
❌ 단점: 비과세 조건 미충족 시, 세금 일부 발생

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3️⃣ 시나리오 3: 다주택자, 2주택 중과세 적용

 

• 기존 주택 5억, 신규 주택 5억
• 양도차익: 2억 원
• 중과세율: 기본세율 + 10%p~20%p (예시)
• 장기보유특별공제 36% 적용
• 계산:
  • 공제 후 양도차익 = 2억 × (1 - 0.36) = 1억 2,800만 원
  • 세율 35% 적용 → 세금 = 1억 2,800만 × 35% ≈ 4,480만 원

❌ 단점: 중과세로 인해 세금 부담 급증
✅ 전략: 다주택자는 기존 주택 매도 후 1주택 상태로 신규 주택 구입

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4️⃣ 시나리오 비교표

 

시나리오	양도차익공제	비과세	세금	전략포인트
1세대 1주택 비과세	2억	2억 전액	0원	보유기간/거주기간 조건 충족 후 매도
장기보유특별공제	2억	7,200만	1,920만	장기보유 혜택 활용
다주택 중과세	2억	7,200만	4,480만	기존 주택 매도 후 1주택 상태로 전환

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💡 핵심 전략 요약

 

1. 1주택 비과세 요건 충족 → 세금 0원
2. 장기보유특별공제 활용 → 세금 절반 이하 절감
3. 다주택자는 매도 순서 조절 → 중과세 회피
4. 신규 주택 구입 시 취득세·보유세 고려

 

 

 

 

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