전세·월세 세입자와 집주인, 집수리 책임은 누구에게 있을까?

 전세·월세 집수리, 세입자와 집주인 중 누가 책임일까요? 계약서 특약과 실제 사례를 기준으로 수리 책임을 명확히 정리했습니다

 

집에 하자가 생기면, 누구 책임일까? (전세·월세 공통)

 

전세든 월세든 살다 보면 꼭 한 번은 집에 하자가 생기는 일을 겪습니다.
그럴 때 많은 세입자들이 헷갈리는 질문이 하나 있죠.
"이거 내가 고쳐야 하나요? 아니면 집주인 몫인가요?"

 

결론부터 말하자면, 원인과 하자 종류에 따라 책임 주체가 달라집니다.
기본적으로 ‘건물의 구조적 하자나 주요 설비의 고장’은 임대인(집주인)의 책임이고,
‘일상적인 사용 중 발생한 경미한 손상’은 세입자(임차인)의 책임입니다.

 

 

• 수도관이 오래되어 누수되는 경우 → 집주인 책임
• 샤워기 헤드가 파손된 경우 → 세입자 책임
• 도어락 배터리 교체 → 세입자 책임
• 벽지의 심한 곰팡이 → 구조적 결함이면 집주인 책임

 

가장 좋은 기준은 "세입자가 평소 관리만으로 예방할 수 있었는가"를 따져보는 것입니다.

 

전세계약서에 따라 수리 책임이 달라진다

 

계약서의 ‘특약사항’은 집수리 책임 분쟁에서 핵심이 됩니다.

 

“임대인은 주택의 주요 설비 및 시설의 고장에 대해 수리 의무가 있으며, 임차인은 일상적인 소모품 및 관리책임을 진다.” 하지만 실제로는 도배·장판 등까지 세입자 책임으로 돌리는 경우도 있으므로 주의가 필요합니다.

 

특약사항이 중요한 이유

 

특약사항은 계약의 '맞춤형 조항'이기 때문에, 분쟁 시 법보다 우선적으로 적용되는 경우도 많습니다.
예: “보일러 고장은 세입자가 부담” → 고장 원인과 상관없이 세입자가 부담 가능성 있음

 

표준임대차계약서 기준은?

 

국토교통부의 표준임대차계약서에는 수리 책임이 명확히 구분되어 있으므로,
계약서 작성 시 표준양식을 활용하고, 특약사항을 꼼꼼히 확인하는 것이 필수입니다.

 

 

집주인이 수리 안 해줄 때 대처법

 

현실적으로는 수리 요청을 무시하거나 거절하는 경우도 많습니다.

 

 

문자로 증거 남기기

 

반드시 문자, 카톡 등 기록이 남는 수단으로 요청하세요.
전화 통화는 증거가 되지 않으며, 사진과 함께 고장 상황을 남기는 것이 좋습니다.

 

직접 수리 후 구상권 청구 방법

 

정당한 요청에도 불구하고 집주인이 수리를 거부했다면,
세입자가 직접 수리 후 비용을 청구(구상권 청구)할 수 있습니다.

조건:

 

• 수리 요청을 충분히 했는가?
• 긴급을 요하는 상황이었는가?
• 비용 및 영수증 기록이 있는가?

 

임대차보호법상 수리 책임 기준은?

 

임대차보호법에는 수리 책임을 명시한 조항은 없지만,
민법 제623조에 따라 “임대인은 목적물을 사용·수익에 적합하게 유지할 의무”가 있습니다.

 

법적 기준과 실제 적용 차이

 

현실에선 입증의 어려움, 시간 지연 등으로 세입자가 불리할 수 있습니다.
계약 전 특약사항 체크, 분쟁 발생 시 문서화와 사진 기록이 매우 중요합니다.

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✅ 전체 요약:

전세와 월세 모두에서 집수리 책임은 상황에 따라 달라집니다.

구조적 하자는 집주인, 일상적 소모는 세입자가 부담하며,
계약서의 특약 사항이 가장 큰 영향을 미치니 반드시 확인하세요.

 

 

 

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